Als Vermieter musst Du für Deine Mieteinnahmen versteuern. Deine Einnahmen erfasst Du über die Steuererklärung in der Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Deine Mieteinnahmen versteuerst Du dann mit Deinem individuellen Steuersatz.
Aber Du kannst hier viel gestalten und das optimale für Dich rausholen. Schau Dir unsere Tipps an, wie Du Deine Mieteinnahmen klug versteuerst.
Besondere Regeln für die Versteuerung bei Mieteinnahmen gibt es bei der Vermietung an Verwandte, bei der Vermietung von Ferienwohnungen, bei Leerstand und bei geringen Einnahmen.
Mit der richtigen Strategie kannst Du Deine Immobilie steueroptimieren und viel Geld sparen!
#1 Tipp: Werbungskosten richtig angeben
Das hat jetzt nichts mit Werbung zu tun! Werbungskosten helfen Dir, Deine Mieteinnahmen zu sichern. Sie erhalten den Wert Deiner Immobilie und sorgen dafür, dass Du weiter Mieteinnahmen erzielen kannst, weil die Wohnung oder das Haus bewohnbar bleiben. So einfach ist das. Alles geregelt im 9 EStG.
Das schöne ist, dass Du Werbungskosten von Deiner Steuerschuld absetzen kannst.
Schauen wir uns dazu ein Beispiel an. Du hast jährliche Einkünfte aus Vermietung in Höhe von 5.000 Euro. Diese müsstest Du eigentlich versteuern. Aber um die Wohnung zu erhalten, musst Du einen Heizkörper austauschen.
Das kostet 1.000 Euro. Jetzt ziehst Du die 1.000 Euro von den 5.000 Euro ab und Du versteuerst nur noch 4.000 Euro. Das spart Dir richtig viel Geld!
Noch ein Tipp: Bei Einnahmen aus Vermietung gilt das Zu- und Abflussprinzip. Das bedeutet für Dich, dass Du Mieteinnahmen nur dann in der Steuererklärung angeben musst, wenn Dein Mieter die Mieten auch wirklich gezahlt hat. Einfache Regel: Alles was auf Deinem Konto landet wird versteuert! Noch ausstehende Mieten musst Du zunächst nicht versteuern.
Wir haben für Dich die wichtigsten Werbungskosten zusammengefasst:
- Reparaturkosten
- Grundsteuer
- Versicherungen
- Zinsen aus Deiner Finanzierung
- Gebühren für Kontoführung
- Kosten für Telefon und Büro
- Kosten für die Vermarktung der Wohnung
- Verwaltungskosten
- Hausmeister
- Wartung von Feuerlöschern
- Kosten für Wohnungsleerstand
- etc.
#2 Tipp: Plane die Renovierung Deiner Immobilie klug
Jetzt musst Du genau hinschauen, denn diese Passage kann Dir richtig viel Geld sparen. Sie nicht zu lesen kostet Dich ein Vermögen. Also aufgepasst!
Wir müssen zunächst die Begriffe Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten und Erhaltungsaufwendungen abgrenzen. Sie sind für Dich von großer steuerlicher Bedeutung.
Erhaltungsaufwendungen
Der Renovierung dienende Erhaltungsmaßnahmen dürfen sofort von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Das sind alle Kosten, die dafür notwendig sind, dass Dein Mieter weiter in der Wohnung wohnen kann.
Beispiel: die Heizung ist defekt und muss sofort repariert werden, denn sonst sitzt Dein Mieter im Kalten. Oder die Dusche läuft nicht mehr und eine Reparatur ist dringend erforderlich.
Jetzt musst Du aufpassen.
Alles was den Wohnkomfort Deines Mieters deutlich steigert, gilt nicht mehr als Erhaltungsaufwand, sondern als Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten sowie anschaffungsnahe Aufwendungen. Meistens sind das Ausgaben, die dazu beitragen, dass Du eine höhere Miete verlangen kannst oder die die Nutzungsdauer des Gebäudes deutlich verlängern.
Beispiel: Du reparierst nicht nur die Dusche, sondern baust einen Whirlpool mit Sauna ins Bad ein. Dadurch könntest Du eine höhere Miete verlangen. Oder Du reparierst nach einem Sturm nicht einzelne Ziegel des Daches, sondern lässt Dir das Dach gleich neu machen. Das verlängert die Nutzungsdauer Deines Miethauses deutlich.
Diese Kosten können nur bei der Abschreibung und nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, wie die Erhaltungsaufwendungen.
Hier musst Du also aufpassen.
Jetzt kommt noch was wichtiges für Dich!
Anschaffungsnaher Aufwand
Alle Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die Du unmittelbar nach dem Erwerb einer Immobilie auf dem Grundstück tätigst, zählt das Finanzamt zu den Anschaffungskosten.
Das können unter anderem Baumaßnahmen sein, die aufgrund einer Nutzungsänderung entstehen (z.B. Du baust ein leerstehendes Ladenlokal in eine Mietwohnung um) sowie die Beseitigung von Wasser- oder Brandschäden. Hinzu kommen die Wiederherstellung defekter Bauteile (z.B. der Austausch einer defekten Heizungsanlage durch eine neue Wärmepumpe).
Das nennt man anschaffungsnahe Aufwendungen. Sie fallen unmittelbar nach dem Kauf eines Hauses an, stehen aber nicht mit Deinem Kauf in Verbindung. Die Beispiele findest Du ja oben.
Anschaffungsnahe Aufwendungen werden steuerlich den Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten zugeordnet.
Jetzt kommen wichtige Zahlen für Dich!
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werden automatisch zu den Herstellungskosten gezählt, wenn die Aufwendungen netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen und innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden. Sie gehören somit zum anschaffungsnahen Aufwand.
Was bedeutet das für Dich?
In den ersten 3 Jahren nach kauf des Hauses macht Du in Sachen Renovierung mal nicht so viel. Angenommen Dein Haus hat Dich 100.000 Euro gekostet.
Jetzt darfst Du in den ersten 3 Jahren nicht mehr als netto 15.000 Euro in Modernisierung und Instandhaltung investieren. Sonst kannst Du die Werbungskosten nicht direkt von Deiner Steuer absetzen, was finanziell sehr schmerzhaft für Dich werden könnte.
Denn gibst Du mehr als 15.000 Euro netto aus, werden die Kosten automatisch zu den Herstellungs- und Anschaffungskosten gezählt. Du kannst die Kosten dann nur über die Abschreibung – in der Regel 50 Jahre bei neuen Gebäuden – absetzen.
Also erst mal locker machen.
Aber: notwendige Schönheitsreparaturen oder Reparaturen von versteckten Mängeln fallen nicht unter die 15-Prozent-Grenze.
Beispiel: Dein Verkäufer verschweigt Dir, dass die Heizung kaputt ist. Du musst Sie bei Deinem 100.000 Euro Hauskauf für 16.000 Euro reparieren lassen, damit das Haus bewohnbar bleibt. Das wird dann nicht angerechnet.
Unser Tipp für Dich: stimme solche Sachen immer vorab mit Deinem Steuerberater ab. Der kennt Dich und Deine Finanzen am besten und weiß, was zu tun ist.
Es gibt noch eine Ausnahme. Du bekommst ein haus im Rahmen einer Schenkung übertragen. Auch dann findet die 15-Prozent-Grenze keine Anwendung.
Was genau sind Erhaltungsaufwendungen?
Lass und nochmal gemeinsam einen Blick auf die Erhaltungsaufwendungen werfen. Sie diene dazu, den ordnungsgemäßen Zustand einer Immobilie zu erhalten wird aber keine Veränderung der „Wesensart“ erfolgt.
Außerdem handelt es sich um Erhaltungsmaßnahmen, wenn Aufwendungen regelmäßig und dann in etwa gleicher Höhe vorgenommen werden. Das ist z.B. bei Wartungsverträgen der Fall.
Beispiele für Erhaltungsaufwendungen:
- Austausch von kaputten Fenstern
- Verbesserung der Fassadendämmung
- Einbau neuer Türen
- Austausch von Türschlössern
- Neue Farbe an der Fassade
- Renovierung des Bades
- Austausch der Heizung
- Neueindeckung des Daches
- Einbau einer neuen Türsprechanlage
- etc.
Faustformel für Dich: der Wohnungsstandard darf durch Erhaltungsaufwendungen nicht verbessert werden. Das Luxusbad mit Sauna in einem einfachen Mietshaus gehört hier definitiv nicht dazu.
Wie weist Du die Erhaltungsaufwendungen gegenüber dem Finanzamt nach?
Das Finanzamt erwartet hier eine Einzelaufstellung von Dir. Der gezahlte Rechnungsbetrag, das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung und das ausführende Unternehmen muss ersichtlich sein.
Tipp: Hebe alle Rechnungen auf und vermerke sie in einer Liste. Das ist ganz wichtig. Arbeiten ohne Rechnung kannst Du definitiv nicht von der Steuer absetzen!
#3 Tipp: Instandhaltungsrücklage
Du bist Eigentümer einer Eigentumswohnung? Dann ist Dir bestimmt schon mal der Begriff der Instandhaltungsrücklage begegnet.
Auch die kannst Du steuerlich geltend machen.
Sie zählen, sobald sie tatsächlich verausgabt wurden, zu den Werbungskosten. Wenn sie noch nicht ausgegeben wurden, kannst Du sie nicht geltend machen. Aber Du bekommst darüber von Deiner Hausverwaltung meist eine Übersicht mit der Jahresrechnung.
#4 Tipp: Abschreibungen richtig nutzen
Du hast ein neues Haus gekauft, dann kannst Du es über 50 Jahre lang abschreiben, mit 2 % also. Für Gebäude, die bis Ende 1924 gebaut wurden, kannst Du 2,5% jährlich abschreiben.
Das betrifft die Bau- oder Anschaffungskosten (ohne Boden- und Grundwert). Im Herstellungs- oder Anschaffungsjahr kann das Objekt jedoch nur zeitanteilig abgeschrieben werden.
#5 Tipp: Vermietung an Verwandte
Du kannst Deine Immobilie auch an Verwandte vermieten. Das ist durchaus üblich und rechtlich möglich. Du musst aber ein paar Dinge beachten, um keine Fehler zu machen.
Du kannst bei der Vermietung an Deine Verwandten auch Werbungskosten abziehen. Voraussetzung dafür ist, dass die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Sollte das bei Dir nicht der Fall sein, werden die Werbungskosten anteilig durch das Finanzamt gekürzt.
Unser Tipp für Dich: Bei der Vermietung an Familienangehörige oder nahen Angehörigen sollte trotzdem ein Mietvertrag aufgesetzt werden, an den sich die Parteien auch tatsächlich halten. Die Mieten sollten auf Dein Konto überwiesen werden.
#6 Tipp: Vermietung als Unternehmer
Du vermietest nicht als Privatperson, sondern als Unternehmer, z.B. mit Deiner GmbH.
Einnahmen aus Vermietung sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Wenn Du aber als Unternehmer vermietest, kannst Du auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichten und mit MwSt. vermieten.
In diesem Fall wird die Miete zuzüglich Umsatzsteuer berechnet und an das Finanzamt abgeführt.
Was ist jetzt der Vorteil für Dich?
Du kannst die Vorsteuer auf Herstellungs- und Anschaffungskosten beim Finanzamt zurückerstattet bekommen. Das kann sich richtig lohnen.
Das ganze geht aber nur, wenn Du an Gewerbetreibende vermietest, die selbst Umsatzsteuer zahlen und die Dein Gebäude nutzen, um selbst umsatzsteuerpflichtige Umsätze zu erzielen. Das ist in der Regel bei größeren Gewerbetreibenden der Fall. Lass Dir das aber von Deinem Mieter schriftlich bestätigen. Und noch ein Tipp: sprich das ganze mit Deinem Steuerberater durch!
#7 Tipp: Versteuerung von Mieteinnahmen bei Leerstand
Das wird Dir als Vermieter bestimmt passieren: eine Wohnung oder ein Ladenlokal steht eine längere Zeit leer.
In diesem Fall wird das Finanzamt zunächst einmal prüfen, ob Du überhaupt daran interessiert bist das Objekt zu vermieten.
Schauen wir uns dazu ein Beispiel an: sollte ein Ladenlokal in Deinem Haus eine längere Zeit leer stehen solltest Du aktiv dafür sorgen, dass es vermietet wird. Das kannst Du beispielsweise mit einer Anzeige nachweisen. Das Finanzamt will einfach wissen, ob Du weiter Einkünfte mit Deiner Immobilie erzielen willst. Du bist in der Pflicht, das zu belegen.
Kein Problem sind hingegen Leerstände bei üblichen Mieterwechseln oder Renovierungsarbeiten.
Wichtiger Hinweis für Dich: Sollte Deine Wohnung leer stehen, weil sie eine Bruchbude ist, dann musst Du dafür sorgen, dass sie wieder vermietet werden kann. Du musst in diesem Fall also renovieren.
#8 Tipp: Immobilie erst nach 10 Jahren verkaufen
Immobilien sind in den letzten Jahren sehr stark im Wert gestiegen. Wenn Du Deine Immobilie verkaufen willst, solltest Du das aber erst tun, wenn Du sie 10 Jahre in Deinem Eigentum hattest.
Lass uns kurz auf ein Beispiel schauen. Du hast im Jahr 2010 eine Immobilie für 100.000 Euro gekauft. Jetzt ist sie 200.000 Euro wert. Es gibt also einen Wertzuwachs von 100.000 Euro. Wenn Du jetzt im Jahr 2022 verkauft, sind die 100.000 Euro Gewinn für Dich steuerfrei. Ein gutes Geschäft für Dich!
Hättest Du bei gleichen Annahmen aber schon im Jahr 2015 verkauft, hättest Du die 100.000 Euro als Veräußerungsgewinn versteuern müssen. Das kann richtig wehtun.
#9 Tipp: Antrag auf Erlass der Grundsteuer
Wenn Deine Mieteinnahmen unverschuldet ausgeblieben sind und dies eine deutliche Ertragsminderung zur Folge hat, die nicht durch Dich verschuldet wurden, kannst Du bis zum 31. März des Folgejahres beim Finanzamt oder bei der Gemeinde ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer gestellt werden.
Liegt beim normalen Rohertrag eine Minderung um mehr als 50 Prozent vor, kann die Grundsteuer bis zu 25 Prozent erlassen werden. Bei einem Totalausfall ist ein Grundsteuererlass von 50 Prozent vorgesehen.
#10 Tipp: Gebäudewert im Kaufvertrag festschreiben
Du hast eben gesehen, dass der Grund- und Bodenwert Deiner Immobilie nicht abgeschrieben werden kann. Deshalb musst Du den Preis einer Immobilie in einen abschreibbaren Teil für das Gebäude und den Bodenwert aufteilen.
Um späteren Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, solltest Du schon im notariellen Kaufvertrag einen möglichst hohen Anteil für das Gebäude aufführen. Dazu kannst Du eine Kaufpreisaufteilung, die auf der Excel-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums basiert, nutzen. Das ganze ist kostenlos.
Fazit
Wenn Du unsere Tipps beherzigst kannst Du bei der Versteuerung von Mieteinnahmen richtig viel Geld sparen. Sprich am besten mit Deinem Steuerberater, um teure Fehler zu vermeiden.
Für noch mehr Tipps rund um das Thema Finanzen empfehlen wir den Blog finanzbude.com
