Mieteinnahmen versteuern – alle Fragen und Antworten

Du zahlst heute auf viele Dinge Steuern: Benzin, Kaffee, Einkommen und sogar auf Sekt. Wenn Du eine Wohnung oder ein haus vermietest musst Du ebenfalls Steuern auf die Einkünfte zahlen. 

Hier erfährst Du, was Du in Sachen Mieteinnahmen besteuern wissen musst und wie Du trotz Verluste noch Steuern sparen kannst. 

Mieteinnahmen richtig versteuern

Warum Du Steuern auf Deine Mieteinnahmen zahlen musst 

Du kannst verschiedene Einnahmen erzielen, die Du versteuern musst. Das gibst Du entsprechend auf Deiner Steuererklärung an. Als Arbeitnehmer zahlst Du beispielsweise Steuern auf Dein Einkommen. 

Das Steuerrecht unterscheidet zwischen Einnahmen aus nicht selbstständiger Arbeit, darunter fallen Löhne und Gehälter und selbstständiger Arbeit, wenn Du z.B. ein Unternehmen betreibst oder freiberuflich tätig bist. 

Eine Besonderheit sind die Mieteinnahmen. Hierfür gibt es auf Deiner Steuererklärung eine extra Kategorie. 

Dabei unterscheidet man normalerweise zum Beispiel zwischen „Einnahme aus nicht-selbstständiger Arbeit“ und „Einnahmen aus selbstständiger Arbeit“. Die wird als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ bezeichnet. Hier trägst Du all Deine Einkünfte ein. 

Auf welche Mieteinnahmen musst Du Steuern zahlen 

Du musst grundsätzlich auf alle Mieteinnahmen Steuern bezahlen. Das kann z.B. sein: 

  • Vermietung einer Kellerwohnung in Deinem Haus. 
  • Vermietung einer Eigentumswohnung. 
  • Vermietung einer Garage. 
  • Vermietung eines Kellerraums zu Lagerzwecken. 
  • Vermietung einer Ferienwohnung. 

Zu den Einnahmen gehört nicht nur die Kaltmiete oder Pacht, sondern auch sämtliche Nebenkosten, die der Mieter an Dich zahlen muss. 

Diese  Ausnahme solltest Du beachten 

Handelt es sich bei dem Vermieter um einen Gewerbetreibenden der sein betriebliches Wohneigentum vermietet, so zählen die Einnahmen zu den Einkünften aus selbstständiger Arbeit und gehören damit zum Betriebsvermögen.

Welche Freigrenzen gibt es für Mieteinnahmen? 

Du bekommst als Vermieter in den Genuss der gesetzlichen Freigrenzen nach dem Einkommenssteuergesetzt. 

Wenn Du Single bist, kannst Du aktuell 9.744 Euro verdienen, ohne dass Du Steuern bezahlen musst. Wenn Du verheiratet bist, steigt dieser Freibetrag auf 19.488 Euro an. 

Auf diesen Grundfreibetrag hat jeder in Deutschland Anspruch. 

Wenn Du mehr einnehmen solltest, werden die Einnahmen versteuert. 

Wie Du Mieteinnahmen nutzen kannst, um Deine Steuer zu senken 

Du kannst mit Deinen Einnahmen aus Vermietung unter bestimmten Bedingungen auch Steuern sparen. 

Lass uns dazu folgendes Beispiel anschauen: 

Zu Deinen Einnahmen zählen: Miete, Mietzins, Pacht und Nebenkosten

Zu Deinen Ausgaben zählen: Abschreibungen, Versicherungen, Instandsetzungskosten

Ist das Ergebnis 

POSITIV – wirkt sich der Betrag in der Steuererklärung belastend aus

NEGATIV – also ein Verlust, wirkt der Betrag steuermindernd

Folgende Ausgaben kannst Du dazu einsetzen: 

Kreditzinsen für die Immobilie (Schulden beim Kreditinstitut für ein Darlehen)

Kosten für den Hausmeister

Gebäudeversicherung

Kosten für Instantsetzung und Renovierung der Immobilie

Deine Ausgaben sollten also über den Einnahmen liegen, um die steuerlichen Vorteile im vollen Maße genießen zu können.